Bilan du marché immobilier en Asie-Pacifique au 1er trimestre

Introduction : Une économie mondiale en pleine mutation

Si le premier semestre 2025 a témoigné d'une résilience remarquable de l'activité mondiale, les perspectives économiques incitent toujours à la prudence. L'incertitude prolongée, les tensions géopolitiques et les potentiels chocs inflationnistes présentent des risques baissiers susceptibles de freiner la croissance. Le Fonds Monétaire International (FMI) a souligné la hausse des vulnérabilités budgétaires et le risque de corrections de marché pouvant menacer la stabilité financière. Par conséquent, la croissance mondiale devrait ralentir légèrement pour s’établir à 3,2 % en 2025, un niveau inférieur aux moyennes pré-pandémiques. Dans ce contexte, le marché immobilier de l'Asie-Pacifique montre des signes de reprise sélective, soutenu par l'assouplissement des politiques monétaires et le transfert des flux de capitaux.

Signes de reprise de l'immobilier commercial en Asie-Pacifique

Les indicateurs de marché suggèrent une inflexion positive pour l'immobilier commercial en Asie-Pacifique, portée par une amélioration de la liquidité et un regain d’intérêt de la part des investisseurs institutionnels.

• Flux de capitaux positifs : Après deux trimestres de baisse, le volume d'investissement immobilier en Asie-Pacifique a augmenté de 25 % au 3ème trimestre 2025. L'activité transfrontalière s’est révélée particulièrement dynamique, les investisseurs étrangers représentant 36 % des volumes investis — la part la plus élevée depuis 2019.
• Retour des investisseurs institutionnels : Les investisseurs institutionnels renforcent leurs allocations, privilégiant des portefeuilles de taille significative et des transactions au niveau des entités. Ces opérations ont représenté 50 % des actifs échangés au 3ème trimestre 2025.
• Sentiment locatif : À l'exception de la Chine le sentiment locatif s'est amélioré sur la plupart des marchés et secteurs de la région.
• Croissance sectorielle : La reprise reste sélective plutôt que généralisée. L'activité d'investissement se concentre sur des marchés spécifiques comme le Japon et l'Australie, et sur des secteurs porteurs tels que les centres de données, le résidentiel géré (logements étudiants et seniors) et la logistique.

Évolutions clés du marché

Plusieurs tendances et évolutions régionales ont émergé au cours des derniers trimestres :

• Résilience de Hong Kong : Le marché de Hong Kong montre des signes encourageants, avec une modération des pressions sur les taux d'intérêt et un marché boursier robuste. Les flux de transactions de tailles significatives se sont maintenus, en particulier dans le secteur des bureaux, parallèlement à une amélioration du sentiment locatif dans les localisations premium.
• Essor du logement étudiant : Le logement étudiant (« Purpose Built Student Accommodation » ou « PBSA ») gagne du terrain à travers l'Asie-Pacifique, stimulé par la mobilité étudiante internationale. Si l'Australie reste le plus grand marché, Hong Kong émerge comme un pôle attractif, soutenu par des initiatives gouvernementales telles que le programme de conversion de bâtiments commerciaux en logements étudiants.
• Activité des C-REIT : Le marché des fonds de placement immobilier chinois (C-REIT) connaît un regain d'activité, notamment dans le secteur du commerce de détail, avec une forte couverture de souscription de la part des investisseurs institutionnels.
• Surprise positive à Singapour : Singapour a connu une nette accélération de l'activité d'investissement au 3ème trimestre 2025, en hausse de 32 % par rapport au trimestre précédent. Cette progression a été portée par l'assouplissement des conditions monétaires domestiques et par un flux soutenu des grandes transactions institutionnelles dans les bureaux et le commerce de détail.
• Performance solide du Japon : Le Japon est bien positionné pour être le marché d'investissement le plus actif de la région Asie-Pacifique en 2025, avec un volume de 36,8 milliards USD sur les trois premiers trimestres. Toutefois, l'activité transactionnelle semble marquer un palier, en raison de la compression des taux de capitalisation et de potentielles hausses de taux d'intérêt.

Défis persistants et risques

Malgré des signaux positifs, des défis importants subsistent, particulièrement au sein de la Chine.

• Transition en Chine : Le marché de l'immobilier commercial en Chine traverse une transition difficile. Les volumes d'investissement sont en baisse, les ventes forcées ont explosés, et le marché des bureaux souffre d’une offre excédentaire accompagnée d’une hausse des taux de vacance. La demande dans le commerce de détail reste faible, comme en témoignent les faibles dépenses lors de la "Golden Week".
• Vents contraires à Hong Kong : Les tensions commerciales persistantes et l'excédent d'offre continuent de peser sur les secteurs commerciaux de Hong Kong. Le secteur des bureaux fait face à une trajectoire de reprise difficile avec un volume significatif de nouvelles livraisons attendues jusqu'en 2027.
• Risques réglementaires dans le résidentiel : Si de nombreux gouvernements privilégient des politiques favorables à la croissance, certaines juridictions durcissent la réglementation du marché résidentiel. Singapour a augmenté les taux de droits de timbre pour les vendeurs, et la Corée du Sud a introduit des ratios prêt-valeur (LTV) plus stricts, ce qui pourrait ralentir l'investissement dans ce marché.

Perspectives : Aborder 2026 avec un optimisme prudent

À l'approche de 2026, les perspectives se raffermissent mais restent prudentes. La baisse des taux d'intérêt et l'amélioration de la liquidité laissent espérer des évolutions positives, bien que l'incertitude mondiale persiste.

Les tendances clés attendues pour l'année à venir incluent :

• Une "fuite vers la qualité" continue pour les bureaux à mesure que les tensions commerciales s'apaisent.
• Un recyclage continu du capital par les investisseurs institutionnels pour stimuler la liquidité.
• Une augmentation des investissements dans le secteur résidentiel, avec une extension vers des sous-secteurs alternatifs.
• Une expansion continue du marché des C-REIT, améliorant les options de sortie pour les investisseurs.
• Des flux croissants de capitaux privés vers l'immobilier, l'Asie-Pacifique étant projetée pour mener l'expansion mondiale de la richesse financière.

Conclusion

Le marché immobilier de l'Asie-Pacifique fait preuve de résilience et d'une reprise sélective dans un paysage économique mondial complexe. Bien que des défis persistent, notamment en Chine et au sein de secteurs spécifiques confrontés à des contraintes d'offre, le retour des capitaux institutionnels et l'émergence de nouveaux secteurs de croissance comme le logement étudiant et les C-REIT offrent des opportunités tangibles. A l’horizon 2026, le marché semble s’orienter vers une stabilisation plus durable, soutenu par l'assouplissement des politiques monétaires et une expansion robuste de la richesse privée, justifiant une posture d'optimisme prudent pour les investisseurs institutionnels.